德意志银行警告说,到2019年中期,香港的房价将下跌15%,Xie Guozhong Sina财经。
2019-11-30

    独创性:在九月底开始的加息周期中,租金收入不能支撑抵押贷款利率的上升,而内地热钱流入香港的趋势则随着市场环境的变化而逆转。香港的房地产市场正进入漫长的冬季。黄敏,住在香港新界北部上水,2018年12月10日刚从日本回来。像往常一样,他得穿过一个满是化妆品、珠宝和手表的商业区才能回家。黄敏生活在香港人所谓的“小香港”地区。这里的商业气氛与香港铜锣湾有些相似。多年来,这里是大陆消费者经常购物的地方。然而,最近他发现他周围的一些中介机构开始关闭,门面重新装修,换成其他楼层。作为香港新城的前播音主持人,黄敏一直关注香港房地产业的变化。他还是一家房地产公司的高级管理人员。因此,他的邻居的变化使他感到香港的房地产业正在发生变化。香港的房地产市场正进入观望期。香港居民有买房的特点,也就是买涨不买跌。这是他们把毕生的积蓄存入储蓄以维持其价值的重要方法之一。黄敏对《第一财经周刊》说:“2018年全年增长了20%左右,而现在的下降幅度可能为10%左右。目前,这一数字还没有回落到年初。12月9日,财新杂志援引德意志银行发布的警告称,香港经济正担心2019的经济衰退。受房地产市场降温和中国和美国之间贸易摩擦的影响,预计到2019年中期,香港房价将下跌15%。这不是德意志银行首次对香港房地产市场持悲观态度。2016年中期,德意志银行发布了一项研究预测,到2018年中期,香港的房地产价格将下跌35%,当时它认为这将是放松楼市调控的最佳时机。在2017年中期,德意志银行的房价预期从2018下降到2021,因为“香港人口结构的变化可能给行业前景蒙上阴影,而香港政府正在增加土地供应,从而减少住房需求”,并预测到2026,Hong Ko的空置率。ng的房价将上升至9%,平均售价将下降48%。尽管德意志银行的最新预测与2016的数据相比有些乐观,但有迹象表明,香港房地产市场可能正在进入冬季。根据香港土地注册处的数据,香港2018年11月的住宅销售约为2600套,较上年同期下降了50%以上。与这个数字相对应的营业额同比下降了51%以上。十一月,香港的住宅建筑销售量同比下降了一半。来自美国联合会房产的公开数据显示,香港新住宅的销售下降到同一个月以来2016季度的最低水平,从九月下降到2018年11月,连续的挫折比上月下降了一半以上。中原城市领导指数显示,香港2018年11月房价下跌超过3.4%,这是自2016以来的首次连续下降,连续两个月下降。独立经济学家谢国忠更加悲观。在接受《第一财经周刊》采访时,他说,香港房地产市场不仅进入了冬季,也进入了冰期。他预测,到明年年底,最悲观的情况是,香港的房地产市场可能会下跌20%至30%。调整期可以长达五年或更长。回顾过去,与2018年的转折点相比,一些极端的情况可能下降70%。经历过香港房地产“美好时光”的黄敏也有类似的感受。2004,毕业于黄敏大学,曾在香港某房地产经纪公司工作过一段时间。当时,他觉得香港的房地产市场只能被描述为“如何繁荣,而不是不富裕”,一直持续到2018年12月,当他从日本回来。2007,黄敏在香港新界上水买了一栋房子。那时,每平方米的价格大约是60000元。现在,价格大约高三倍。目前,上水地区的房价在每平方米14万元到30万元之间。当时,在支付30%的首付后,房子根本不担心租金,租金可以用在建筑物上。黄敏说,香港的利率长期处于低水平。在香港,如果低收入阶层买不起房子,他们可以申请香港的公共住房,租金相对较低,即保障住房。在中产阶级买房之前,他们通常以市场为导向租房。黄敏的房子只是给中产阶级的。黄敏记得他每月花4000元左右买了一栋房子,租金是原来的三倍。香港房地产中介机构的薪酬相对较低,基本上以香港最低工资为准。他们的大部分收入来自于从买卖双方收取中介费。不管他们卖什么样的房子,只要有营业额,他们的收入就会相当可观。然而,香港潜在的“买家”在2018年10月开始采取观望态度,这使得一些房地产中介机构的营业额陷入冰点。依靠中介费作为收入的中介人没有主要的收入来源。许多业主的房地产中介机构已经简单地拒绝中介机构,以减少损失。保险丝就是加息周期。2018年9月19日,汇丰银行宣布,从次日起,作为香港最重要的商业银行之一,它将提高香港元、美国元和人民币的定期存款利率。汇丰银行的行为具有代表性。市场预测表明,香港将启动新一轮加息周期。9月27日,香港金融管理局宣布贴现窗口基本利率上调25个基点后,汇丰银行、恒生银行、渣打银行和中国银行(香港)均宣布增加香港元贷款的优惠利率,这是香港第一次。自2006年以来,最高利率上调,也就是说,在过去10年中超低利率。环境的终结。正是由于租金收入不能支持按揭利率在这个升息周期中的上升,而内地的热钱流入趋势正随着市场环境的变化而逆转。这是过去支持香港房地产市场上涨的一个重要因素。谢国忠认为,在这段调整期结束后,香港中档房地产市场的房价可能会下跌50%以上。在极端情况下,可以达到70%的判决。谢国忠准确预测了香港房地产市场在最后一个周期的崩溃。香港房地产市场的最后一轮调整于1997开始,持续至1999,稍有调整。然后在2003年跌至最低水平。在到达阶段底部之后,香港的房地产市场反弹至2018。香港的平均租金是上海的三倍,但如果考虑到这一加息周期的利率上升,香港的租金收入将急剧下降。从上一轮香港楼市的调整来看,在租金收入快速下降的过程中,香港供应房屋的人可能会继续持有房产,直到出现供应中断或抛售浪潮。租金的下降降低了香港居民对住房投机的可能性。香港楼市将进入长期熊市。谢国忠说。黄敏比谢国忠乐观一点.“加息周期是否会逆转,比如暂停加息,可能成为香港房地产市场再次好转的可能性。”黄敏说,“许多香港人手里拿着钱,他们在密切关注市场的变化。”一个趋势是,日益增长的投资。广东、香港和澳门的大湾地区的尼特交通以及该地区相对较低的房价可能会吸引更多的香港居民在广州、东莞、中山和深圳等内地购买房屋。香港和内地居民在工作和生活上会有更多的接触和融合。这也证明了另一种观点,对于香港的房地产市场来说,冬天即将来临。责任编辑:张星星SF142

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